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| Martim Smolka hablando de Captura de Valor. Fuente: https://www.youtube.com/watch?v=vEZOGF2jSW8 |
Cuando hablamos de proponer y
desarrollar proyectos urbanos generalmente hablamos de mucho dinero. Y la
primera pregunta que surge es… ¿de dónde vamos a conseguir tanto dinero? Uno de
los mecanismos que más se está utilizando actualmente en Latinoamérica y el
Caribe (LAyC) es la Captura de Valor
(CV) (o value capture en inglés).
Antes de adentrarnos en el tema, les recomiendo revisar este video de Martim Smolka [en
inglés] sobre la CV que expone lo que pretendo resumir en estas líneas. Eso sí,
procuraré colocar en cursiva todo lo que esté
tomando del video para que estén al tanto de la explicación del Smolka si
no les da chance de verlo.
Entonces… ¿Qué es la CV? O mejor… ¿de
dónde sale la CV? Más allá de los precedentes históricos, que Smolka menciona
en el video, es importante saber primero de donde viene la captura de valor
para luego definirla. De acuerdo con Smolka, y creo que presenta el caso
convincentemente, la urbanización en LAyC
genera ganancias inesperadas a los dueños del suelo. Principalmente porque
cualquier intervención, física o legal (zonificación, etc.), significa que el valor del suelo se incrementará más de lo
que cuesta la intervención en sí. Esto quiere decir dos cosas. Primero, que
existe una gran revalorización del suelo producto de la intervención pública
que está siendo apropiada por los dueños del suelo –lo cual no es bueno o malo
en sí mismo; y segundo, que existe un potencial de utilizar esas ganancias inesperadas para el beneficio público.
De esta realidad, que no es actual
pero sigue teniendo gran importancia, nace el concepto de la CV. Smolka la
define como una herramienta basada en el
suelo con el fin de financiar desarrollos urbanos, es decir, la recuperación, por parte del sector público,
del incremento del valor del suelo (ganancias inesperadas o plusvalías)
generado por acciones que no sean propias del dueño del suelo (por ejemplo
inversiones directas). Y… ¿cómo se refleja eso en números? Por poner
algunos ejemplos, la transformación de
suelo rural a suelo urbano se traduce en un aumento de 400% en el valor del
mismo; colocar servicios públicos al
suelo urbano –poniendo el caso de Rio de Janeiro, tiene un costo de 35$ mientras que el valor del suelo sin servicios es
de 34$ y con servicio 145$, lo que se traduce en un aumento de 110% del
valor del mismo.
Como se puede ver la CV no es
solamente una herramienta que tiene sentido económico, sino que es necesaria
como mecanismo de financiamiento en un clima donde las municipalidades cada vez
cuentan con menos recursos –caso Venezuela. En consecuencia, Smolka enuncia
cuatro razones principales:
1.
Los beneficios marginales impuestos
a terrenos individuales cubren los costos marginales impuestos a la ciudad [Eficiencia]. Es decir, la valorización del
terreno es mayor al costo de la inversión.
2.
Algunos dueños se benefician más que
otros por las intervenciones públicas [Equidad]. Significa que como las intervenciones se dan
en un lugar en específico, el gasto público no puede traducirse en el beneficio
de unos pocos a costa del resto.
3.
Se financia el desarrollo urbano con
la apreciación resultante de suelo [Sostenibilidad]. Desde un punto de vista financiero, esta práctica
hace sostenible el financiamiento de proyectos urbanos.
4.
Genera ganancias a nivel local y
tiene gran potencial [Pragmatismo]. Es una práctica que cobra sentido porque genera ganancias producto de
la revalorización del suelo.
Ahora… ¿Cómo se aplica? Aunque es un
punto que pudiera tomar otro post explicar, al menos colocare algunos de los
ejemplos que describe Smolka. Entre los mecanismos directos tenemos la contribución por mejoras, contribución por
plusvalía, reajuste de suelo, impuesto al valor del suelo, bonos de construcción,
etc. Y entre los indirectos están los impuestos
de propiedad, expropiaciones, transferencia de derechos de construcción,
reservas de suelo, etc.
En el caso Venezolano, aunque casi
no se usan, contamos con dos tipos de captura de valor directos: la contribución
por mejoras y por plusvalía, y ambas
son algo restrictivas en cuanto a su uso. En cuanto a las contribuciones
por mejoras –que son inversiones de infraestructura en la mayoría de los casos,
sólo es aplicable cuando una propiedad se revaloriza más del 10% y donde sólo
se puede financiar un máximo del 60% de la obra a nivel Municipal, y hasta un
75% a nivel Estatal y Nacional. En cuanto a la contribución por plusvalía –resultado
de un cambio en la zonificación, sólo es posible recuperar un máximo de 5% de
la revalorización.
Por último, Smolka advierte que la
CV no es un mecanismo que sirva para todo
y argumenta que actualmente existe mucha resistencia a este mecanismo o lo que él
denomina la 4 Íes:
1.
Ideología. No solo el socialismo puede
contribuir a que no utilicemos mecanismos como la captura de valor, sino también
la creencia (ideológica) de que el petróleo alcanza para todo.
2.
Interés. No cabe duda que ganar menos no es
necesariamente lo que un dueño de suelo quiera para sí. Sin embargo, en el caso
Venezolano, es necesario que en estos casos se utilicen estos mecanismos. Seguirán
ganando y eso no es reprochable, pero ganarán menos.
3.
Ignorancia. Muchas de las razones por las que
en Venezuela no se ha avanzado en el uso de estos mecanismos es por el
desconocimiento que se tiene de los mismos, incluyendo a los planificadores.
Informarnos y a los demás sobre estos temas es fundamental.
4.
Inercia. Quizá el mayor inconveniente en nuestro país.
Sumidos de problemas, difícilmente habrá espacio para la experimentación y
dejaremos que la inercia siga haciendo su “mal” trabajo.
En conclusión, la CV es un
instrumento muy útil para financiar proyectos urbanos. Aunque en Venezuela
existen otros problemas que resolver antes de poder aplicar satisfactoriamente
estos instrumentos –actualización catastral, necesidad de plantas de valor del
suelo actualizadas, entrenamiento de personal, etc., existe un potencial
gigante de recursos que están atrapados en el suelo. ¡Y no, no es petróleo!
@jomagumo
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